La Ley para la protección de inquilinos que enfrentan ejecución hipotecaria (Protecting Tenants at Foreclosure Act)

RESUMEN DE LA LEY

Un creciente número de inquilinos se han visto desplazados después de ignorar que el inmueble en el que viven fue ejecutado hipotecariamente. La Ley para la protección de inquilinos que enfrentan ejecución hipotecaria asegura que los inquilinos reciban una adecuada notificación de la ejecución hipotecaria y que no sean desplazados abruptamente.

Bajo la Ley, el nuevo dueño de la propiedad no puede desalojar a un inquilino mes a mes durante 90 días o, si un contrato de alquiler está en vigor, hasta que finalice el contrato de alquiler del inquilino excepto si el nuevo dueño de la propiedad va a utilizar la propiedad como su residencia principal. En este caso, el nuevo propietario sólo tiene que dar al inquilino una notificación de 90 días.

Preguntas más frecuentes

REQUISITOS BAJO LA LEY

  • El nuevo propietario debe ser el “sucesor o cesionario inmediato,” la persona o el banco que ejecutó hipotecariamente la propiedad.
  • El alquiler o la renta debe ser auténtico(a). El inquilino no puede ser un deudor hipotecario o un integrante de una familia deudora hipotecariamente. El alquiler o renta debe ser el resultado de una transacción en condiciones de igualdad, y el alquiler o renta debe requerir el pago de una renta con un precio justo o una renta subsidiada a través de subsidios federales , estatales, o locales.

INQUILINOS SECCIÓN 8

La Ley estipula que los inquilinos Sección 8 tienen todos los mismos derechos que los demás inquilinos. El nuevo propietario debe dar a los inquilinos una notificación de 90 días para irse si el propietario intenta ocupar la propiedad como su residencia principal. El contrato de pago de ayuda a vivienda Sección 8 del inquilino continúa, y la ejecución hipotecaria no es una razón legal para que el propietario termine un contrato de alquiler.

QUIÉN HACE CUMPLIR LA LEY

La Ley es “auto regulable”, por lo tanto ninguna agencia del gobierno es responsable de hacerla cumplir. Los inquilinos deben tomar medidas legales para hacer cumplir sus derechos.

QUÉ HACER SI EL INMUEBLE EN EL QUE VIVE SE LE HACE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Un inquilino sin contrato de alquiler escrito

  • Envíe una carta al propietario. Si usted recibe una notificación del nuevo dueño pidiéndole que desaloje la propiedad ejecutada hipotecariamente antes de finalizar el período de 90 días, envíe una carta por correo certificado, con acuse de recibo, al propietario informándole sobre la ley. De clic aquí para ver un ejemplo de carta.
  • Asista a todas las audiencias. Si usted recibe una notificación de desalojo, debe asistir a todas las audiencias. Lleve una copia de (a) todos los documentos que demuestren su contrato de alquiler, tales como recibos de la renta; (b) la carta que usted envió al propietario; (c) el acuse de recibo, y (d) una copia de la ley. Explique al juez por qué usted tiene derecho a permanecer en la propiedad durante 90 días. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información adicional acerca de cómo responder a una demanda de desalojo.
  • Siga pagando la renta.
    • Antes de la venta. Hasta que la propiedad sea transferida al nuevo propietario, usted debe seguir pagando la renta a su arrendador. Es muy importante que guarde copias de sus pagos en caso de que surja algún problema acerca de si pago su renta o a quién se la pagó.
    • Después de la venta. Cuando la propiedad es vendida al nuevo propietario, es responsabilidad del propietario notificarle que usted tiene 90 días para desalojar la propiedad. Usted debe ofrecer el pago de la renta al nuevo propietario durante el período de 90 días. Si el propietario le solicita que pague la renta y usted no lo hace, el propietario lo puede desalojar. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información adicional acerca del proceso de desalojo.
  • Negocie un nuevo contrato de alquiler (opcional). Si desea continuar en la propiedad alquilada después de los 90 días, usted puede negociar un nuevo contrato de alquiler con el nuevo propietario. Para protegerse a sí mismo, debería obtener un contrato por escrito y asegurarse que le de suficiente tiempo para mudarse si el propietario vende la casa. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información general sobre los acuerdos de alquiler.
  • Solicite su depósito. Si el propietario anterior no le devuelve su depósito, usted puede presentar una demanda contra el propietario solicitando su devolución. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información adicional sobre depósitos.

Un inquilino con contrato de alquiler escrito que no se ha vencido

  • Envíe una carta al propietario. Si recibe notificación oral o escrita del nuevo propietario donde le solicita que desaloje la propiedad con ejecución hipotecaria antes de terminar su contrato de alquiler, envíe una carta por correo certificado, con acuse de recibo, al nuevo propietario informándole de la Ley. De clic aquí para ver un ejemplo de carta.
  • Asista a todas las audiencias. Si recibe una notificación de desalojo, debe asistir a todas las audiencias de la corte. Lleve una copia (a) de su acuerdo de alquiler; (b) la carta que le envió al propietario; (c) el acuse de recibo, y (d) una copia de la Ley. Explique al juez por qué usted tiene derecho a permanecer en la propiedad alquilada. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información adicional acerca de cómo responder a una demanda de desalojo.
  • Siga pagando la renta. Usted debe seguir pagando la renta a su arrendador bajo los términos de su contrato de alquiler. Es muy importante guardar copias de sus pagos. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información adicional acerca de pagos de renta.
    • Antes de la venta. Hasta que la propiedad sea transferida al nuevo propietario, usted debe seguir pagando la renta a su arrendador bajo los términos de su contrato de alquiler. Es muy importante que guarde copias de sus pagos en caso de que surja algún problema acerca de si pago su renta o a quién se la pagó.
    • Después de la venta. Cuando la propiedad es vendida al nuevo propietario, es responsabilidad del propietario notificarle que usted tiene hasta el final de su contrato de alquiler para desalojar la propiedad. Usted debe ofrecer el pago de la renta al nuevo propietario durante el período del contrato de alquiler. Si el propietario le solicita que pague la renta y usted no lo hace, el propietario lo puede desalojar. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información acerca del proceso de desalojo.
  • Negocie un nuevo contrato de alquiler (opcional). Cuando su contrato finalice, si desea continuar en la propiedad alquilada, usted puede negociar un nuevo contrato de alquiler con el nuevo propietario. Para protegerse a sí mismo, debería obtener un contrato por escrito y asegurarse que le de suficiente tiempo para mudarse si el propietario vende la casa. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información acerca de acuerdos de contratos de alquiler.
  • Solicite de su depósito. Si el propietario anterior no le devuelve su depósito, usted puede presentar una demanda contra el propietario solicitando su devolución. Consulte la Guía para el propietario y el inquilino para obtener información acerca depósitos.

Un inquilino sección 8

INFORMACIÓN PARA SUCESORES O CESIONARIOS (NUEVOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES)

La siguiente información busca ayudar a los agentes inmobiliarios, instituciones financieras, abogados y otras personas que puedan enfrentar una situación que caiga bajo la Ley para la protección de inquilinos que enfrentan ejecución hipotecaria. La Oficina del Fiscal General invita a que las personas y entidades con preguntas legales sobre sus obligaciones baja la Ley contacten a un abogado privado.

Introducción:

  • Los sucesores o cesionarios de una propiedad toman su interés sujeto al término que queda de un contrato de alquiler auténtico. Las obligaciones de la Ley son impuestas en términos generales por la Ley de ayuda a las familias a salvar sus casas de 2009 (Helping Families Save Their Homes Act of 2009) y no están limitadas a las viviendas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o asistidas por el Departamento de Vivienda y desarrollo urbano (HUD).
  • La responsabilidad de proporcionar notificación anticipada a los inquilinos recae en los sucesores o cesionarios.

Sección 702:

  • La sección 702 de la Ley se aplica a cualquier ejecución hipotecaria en un préstamo “con hipoteca sujeta a la ley federal”, así como a cualquier ejecución hipotecaria sobre la hipoteca de cualquier vivienda o bien inmueble residencial. El término “hipoteca sujeta a la ley federal” se define en la sección 3 de la Ley de procedimientos de liquidación de bienes raíces (Real Estate Settlement Procedures Act) . La Ley cubre todas las ejecuciones hipotecarias de propiedades residenciales sin tener en cuenta la entidad involucrada en la ejecución hipotecaria y sin importar si los inquilinos son los beneficiados de cualquier tipo de ayuda de vivienda.
  • La Ley no aplica para inquilinos que son el hijo(a), esposo(a) o padre (madre) del deudor hipotecario. El acuerdo original de arrendamiento o alquiler debe haber sido el resultado de una transacción de igualdad y requiere el pago de una renta a un precio justo.

Sección 703:

  • La sección 703 aborda la vivienda residencial en la que viven los inquilinos recibiendo ayuda de cupones de renta sección 8. Las protecciones en esta sección se adicionan a las de la sección 702. La sección 703 hace cambios ajustados a la Ley de vivienda de los Estados Unidos de 1937 para asegurar que la Ley cubra los contratos de pago de ayuda a vivienda y contratos de alquiler aplicables a los inquilinos sección 8.
  • Los propietarios sucesores o cesionarios de propiedades con ejecución hipotecaria en las cuales las personas que reciben cupones se convierten en participantes de programas como sección 8 del Departamento de vivienda y desarrollo urbano o de cupones para inquilinos y deben cumplir con las secciones 702 y 703. Una demanda sobre una persona que recibe cupones sección 8 para desalojar la propiedad antes de la venta de la propiedad no constituye “otra buena causa” como aparece en las reglamentaciones del Departamento de vivienda y desarrollo sobre la terminación del arrendamiento. Sin embargo, el propietario puede terminar el arrendamiento a partir de la fecha de la transferencia de la propiedad si el propietario: (a) ocupará la propiedad como su residencia principal; y (b) le ha dado al inquilino una notificación para desalojar al menos 90 días antes de la fecha vigente de la notificación.
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